戸塚 一戸建てなど、今年注目の旬ワードを紹介

回権利金の授受のない借地権Ａ社は部品の生産を子会社Ｂ社に移管するためＢ社に所有地を賃貸しＢ社に工場を建てさせることを計画しています。
Ａ社はＢ社から権利金等の一時金を授受する必要がありますか？土地貸借に係る当事者の意向親会社が子会社に所有土地を貸したり、同族法人が役員に所有地を貸して住宅用として使用させたりすることがある。 このような場合、親会社は子会社に土地を貸すのであるが、借地権設定に係る権利金の授受は経済的にしたくないし、子会社に対しては公租公課を含めて子会社の採算に見合う程度の賃料設定としたいとの意向は性々にしてある。
このような特殊な関係にある当事者が土地の貸借関係を持つことは、法律的にはあまり問題となることはない（親会社の意向で借地関係が終了する際に立退料を要求したり、親会社に無断で借地権が譲渡されることは通常考えられない）と思われるが、税務上は注意力泌要である。 2・権利金の授受なしに設定できる借地権借地権の設定等に係る権利金を授受する慣行のある地域（東京大阪等の都市圏が中心）において、借地権の設定等に係る権利金の授受なしに他人に土地を使用させた場合には、実際に金銭の授受がなくても権利金の授受があったものとして当事者に課税される。
そこで、前記のような特殊な関係にある当事者間の土地の貸借関係に配慮して「相当地代方式」による借地権設定と「無償返還方式」による借地権設定の場合は一定の要件を満たしていれば税法上課税の対象外とした。 相当地代方式による借地権設定通常収受すべき権利金の授受に代えて、その土地の価格に照らして相当の地代を授受しているときは、その取引は正常な取引として権利金の認定課税は行わない。

土地の更地価格の概ね6％相当の地代を授受する。 土地の更地価格については通常取引される価格すなわち時価であるが、課税上支障がない（※）限り、近傍類似の公示価格等から合理的に算定した価格または相続税路線価もしくは、その過去3年間の平均価格によることができる。
※時価で購入した土地を当該価格より低い相続税路線価を基準に地代を設定すると当事者の一方を利することになり課税上支障があるとされる。 地代の改定方法について決める。
地代の改定については、ａ・土地の価格の変動に応じ概ね3年毎に改定する、ｂ・ａ以外の方法（随意の改定や据置く等）のいずれかの方法を選択し、所轄税務署に届出ることになっている。 届出をしないときは、ｂを選択したものとして扱われる。
無償返還方式による借地権設定権利金等を全く収受しないで借地権の設定を行い、且つ相当の地代も授受しない場合でも、当事者が契約終了時には無償で土地を返還する旨契約書に記載をするとともに、「土地の無償返還に関する届出書」を所轄税務署に提出したときは、権利金の認定課税に代え、契約期間中相当の地代と実際支払っている地代との差額について地代の認定課税がなされる。 なお、前記のｂの地代改定方法を選択した場合で、相当の地代に満たない地代を支払っているときも同様。
尚、貸主が個人の場合、個人は必ずしも営利目的とするものではないとの観点から、地代差額について認定課税されない。 借地権の返還借地契約が終了した場合、相当の地代が維持されている借地、土地の無償返還に関する届出がなされている借地が返還されるときは、借地権の借り得部分が発生していないことになり、借地権を無償で返還することに課税上問題はないとされている。
一方、相当の地代と実際支払っている地代とに差額が生じているときは、借地権の借り得部分が発生していることになり、借地権を無償で返還することには課税上問題が生じる。 共有不動産の売却方法相続により土地を取得しましたが、他の親族との共有になっています。
まとまった資金力泌要となったので自分の共有持分を売却・換金したいのですがどうすればよいのでしょうか？共同所有の形態共同所有の形態には次のような種類がある。 共有……2人以上の人（共有者）が同一物（共有物）を持分として共同で所有する状態をいう。
各共有者はその持分に応じて、共有物の全体を使用することができる（民法第249条)。 また、共有者はいつでも共有物の分割を請求することができる（民法、苔着……各共有者が持分を持っているものの､持分の処分に制限があったり分割請求できない共有形態。
民法上の組合における組合財産に対する所有形態(民法第668条、第676条)などが該当。 羅肴……各共有者に持分すら認められないため､処分や分割請求も問題にならない共有形態入会権（民法第263条）などが該当。

準共有……所有権以外の財産権（借地権など）を共有する状態をいう（民法第264条)。 他人と共有している不動産について、単純に自己の共有持分のみを第３者に売却することは、他の共有者の承諾を得る必要はない（担保権の設定や放棄なども同様)。
しかし、共有不動産の変更（用途変更や増築など）には他の共有者の同意が必要であったり（民法第251条)、共有不動産の管理に関する事項（賃貸借契約の解除など）は各共有者の持分価格の過半数により決するとされている（民法第252条）など共有者相互間の利害が対立する可能性があり、また、単独所有の場合とは異なり取引関係力頓雑となる。 そして、このような複雑な共有関係に好んで入ろうという買い手を実際に見付けるのは非常に困難である。
つまり共有不動産の持分が共有持分そのままでは換金性・流通性に欠けるのである（担保としても問題あり)。 しかし、共有不動産を何らかの形で分割することで換金性・流通性を確保すれば、売却・換金することが現実的となる。
この共有不動産の分割については、各共有者はいつでも他の共有者に対して請求することができる（民法第256条）とされており、分割請求を契機として全共有者間で分割協議が開始される。 協議による分割は下記3つの方法のいずれかによることとなるが、協議が不調に終わったときは裁判所に分割を請求することができる（民法第258条)。
現物による分割……共有者が共有不動産を現実に分割して、各共有者がそれぞれの単独所有者となる方法。 共有不動産が土地であれば現実に分筆をして、各共有者は分筆されたそれぞれの土地の単独所有者となる。

代金による分割……各共有者合意のうえ共有不動産を第３者に任意売却して、その代金を共有持分に応じて分配する方法。 共有不動産が土地建物で構成されている場合などは、土地のように物理的に分割することが難しい。
従って、先に換金したうえで金銭を分配することになるが、結果的には共有者全てがその不動産に対する所有権を失うことになる。 価格賠償による分割……自己の共有持分を他の共有者に取得させて自分だけ共有関係から離脱する方法。
他の共有者により自己の共有持分に対して価格賠償を受ける形式となるため、価格賠償による分割と呼ばれる。 現物による分割が困難で、かつ他の共有者がその不動産の所有権を失いたくない場合には、この方法によることとなる。
ケースへの対応共有している土地が更地のままであれば､上記3つの方法のいずれも取り得る。 例えば現物による分割なら、分筆後の各筆の価格が共有持分に応じた割合になるように分筆すればよい。


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